Bu yıl Gaziantep’te emlak fiyatları neredeyse ikiye katlandı. Son yıllarda artan TOKİ evlerinin fiyatlara hiçbir etkisinin olmadığı kanısında birleşirken, emlakçılar fiyat artışını Gaziantep’in tercih edilen bölgelerinde arsa kalmamasına bağlıyor. Uzun zamandır imara açılması gündemde olan İbrahimli 2 bölgesi önümüzdeki ay imara açılıyor. İbrahimli 2’nin konut fiyatlarında artışı durdurması bekleniyor.

EMLAK FİYATLARI YÜZDE 30 ARTTI

Denizi ve gölü olmayan Gaziantep’te emlak fiyatları turistik bir şehir olan Mersin’i neredeyse ikiye katılıyor.
Peki ama neden? Türkiye çapında faaliyet gösteren bir emlak firmasının yetkilisi uzun zamandır emlak piyasasında olduğunu ancak Gaziantep gibi ilginç bir şehir görmediğini söylüyor. Konusunda uzman emlakçı ‘Aslında fiyat yükselince talebin düşmesi lazım. Ama Gaziantep’te bunun tersi oluyor. Fiyat yükseldikçe talep de artıyor” diyor. Bunun sebebi ise konut yapılacak arsanın bulunamaması yani Gaziantep’te imarlı arsanın tükeniyor olması. Nüfusu büyük bir hızla artan şehrimizde yeni ev almak isteyen sayısı bir hayli fazla fakat buna rağmen ev sayısı az. Bu doğrultuda bulunamayan şey kıymetli oluyor ve ev fiyatları yükseliyor. Bu durumu yok etmek için ise belli alanların imara açılması için çalışmalar yapılıyor.

TOKİ’LER EMLAK PİYASASINI ETKİLEMEDİ

Hemen hemen her şehirde Başbakanlık Toplu Konut İdaresi(TOKİ) tarafından yapılan evlerden Gaziantep’te hatırı sayılır sayıda yapıldı. Bu evler belediyelerin kentsel dönüşüm projeleri sayesinde “eskiyi yık, yeniyi yap” mantığıyla şehir geneline yayılmış durumda. Cazip fiyat ve ödeme koşullarıyla satışa sunulan TOKİ konutları, orta düzey gelire sahip insanlar tarafından büyük bir ilgi gördü. Gaziantep emlak sektörüne ise nerdeyse hiç etki göstermedi, çünkü Gaziantep halkı lüks evi seviyor. TOKİ konutları fakir ve orta düzey aileleri daha yaşanır bir ortama çekmek için dizayn edilmiş konutlar olduğu için, insanların zevkine göre değil de, cebine göre yapılmış konutlar. Zevkine düşkün olan Gaziantepli ise “TOKİ konutları yerine üç kuruş borçlanırım ama daha lüks bir evde otururum” diyor.

EV FİYATLARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Belli bir alandaki emlak fiyatlarına en büyük etkiyi sosyal donatılar yapıyor. Bir bölgede, belli bir alanda park varsa o alandaki evlerin fiyatı bölge geneline oranla daha fazla oluyor. Ulaşım hizmetleri, evin bulunacağı bina katı, evin ısınma durumu, yakıt gideri ve binanın yaşı ise fiyatlara etki eden diğer faktörler. Son yıllarda özellikle Karataş bölgesinde ulaşım ve sosyal donatı çalışmaları sayesinde ev fiyatlarında büyük bir artış gösterdi. Ama kuşkusuz ki gerek sosyal donatı, gerek evlerin yeni olması gerek ise ulaşım kolaylığı açısından en çok kıymetlenen gayri menkul bölgesi İbrahimli diyebiliriz.

NEDEN İBRAHİMLİ?

Gaziantep bilindiği gibi çok eski bir yerleşim merkezi ve çok hızlı gelişen bir şehir. Daha önceleri şehrin en lüks yerleşim yeri olan Kavaklık, Sigorta ve Kolejtepe Mahalleleri ev almak isteyenlerin uğrak bölgesiydi. Bu bölgelerde zamanın en lüks evleri yapıldı ve şehir merkezide bu lüks konutların çevresinde şekillendi. Şimdi ise bu bölgelerde ki evler eski yapı olarak kabul edildiği için eski popülaritesini kaybetmiş ve yerini yeni ve lüks evlerini olduğu İbrahimli Mahallesine bırakmış durumda. İbrahimli hem şehir merkezine çok yakın, hem yeni ve düzgün yapılı evlere sahip olma hem de şehir planlaması oldukça yapılı bir bölge olma avantajıyla büyük bir rağbet görüyor. Bu bölgede orta gelirli ailelerden en üst düzeyde gelir sağlayan ailelere kadar isteyen istediği kriterlerde eve sahip olabiliyor.

YATIRIMCI ARAZİ ALIYOR

Bundan birkaç yıl öncesine kadar tasarruflarını değerlendirmek isteyen yatırımcılar dükkan alarak kira geliriyle birkaç yıl içerisinde yatırdığı parayı geri kazanacağını hesaplıyordu. Şu sıralar ise yatımcılar paralarını arsaya bağlıyor. Bunun en büyük nedeni ise çok hızlı büyüyen şehrimizde arsa azlığı ve büyümenin etkisiyle arsanın aniden değer kazanması. Bazı arsalar alındıktan 1 -2 yıl sonra yüzde 50’den daha fazla değer kazanabiliyor. Bu durum yatırımcı için olağan üstü bir para kazanma yolu oluyor. Burada ki tehlikeli yön ise arsa ve arazi spekülatörleri. Bu spekülatörler arsa almak isteyen yatırımcılara, ancak çok uzun vadede değerlenecek arsaları satmaya çalışıyor ve bunun içinde asılsız iddialara ortaya koyuyor. Yatırımcı bu spekülatörlere kanarsa arsaya yatırdığı parayı 2-5 yıl içerisinde katlamayı beklerken, ancak 15-30 yıl içerinde katlayabiliyor.

EMLAK FİYATLARI SON BİR KAÇ AYDA NEDEN VE NE KADAR ARTTI?


- Gaziantep’te ki emlak fiyatları en az yüzde 30 arttı.
- Yeni üniversitelerin bulunduğu bölge arazilerine büyük prim getirdi.
- TOKİ’lerin Gaziantep emlak piyasasına hiç bir etkisi olmadı.
- Yatırım araçları dükkân alımından, arazi alımına döndü.
- Fiyatları etkileyen nedenlerin başında yoğun talep ve bankaların uyguladığı düşük faizli kredi imkânları geliyor.
- Gaziantep’te ki imarlı arsa yetersiz kalıyor.
- İbrahimli 2 açılırsa piyasayı çok rahatlatacak fakat bu uzun vadede etkili olacak.

Peki Gaziantep’te hangi semtte ev fiyatları ne kadar?

EN PAHALI KONUTLAR

1. Antepia Yalı Konakları 1.5 Milyon Dolar
2. ASCE Konutları 1.6 Milyon TL
3. Şehir Gösteren Villaları 1 Milyon TL
4. Park Evler 1 Milyon TL
5. Golden House 800 Bin TL
6. Çamlıca Villaları 450 Bin Dolar

İBRAHİMLİ 2’DEKİ SON DURUM

Gaziantep’in en gözde semtlerinden olan İbrahimli bölgesinin devamı olan İbrahimli 2 imara açışlında konut fiyatlarına etkisi ne olacak? İbrahimli 2 için neden bu kadar beklendi?


Bu konuda çeşitli söylentiler olmasına var. Kimilerine göre bazı çevreler bir koyup 3 kazanmak için bölgede uzun süre arazi topladı. Kimilerine göre ise belediyeler arasında belediyelerin arsa payı hakkında anlaşmazlık vardı. Sonunda Büyükşehir Belediye Başkanı Asım Güzelbey İbrahimli 2’nin akıbetini MORS’a açıkladı. “Sorun çözüldü. Yeni imar planı önümüzdeki günlerde meclise gelecek.

GÜZEL: “BİREYSEL HESAPLAR YAPILIYOR”

Gaziantep Mimarlar Odası Başkanı Asım Güzel; “Söz konusu o bölgede geçmişi bundan yedi sekiz sene öncesine dayanan bir planlama çalışmasının var olduğunu biliyoruz. Niteliği hakkında ne bizim ne de kamuoyunun yeterince bilgilendirilmediği bu plan çalışmasının akıbetinin ne olacağının, yetkililere sorulması gerekir.

Aslında temel sorun imar planlaması hizmetlerine bilimsel kriterlerle yaklaşmak yerine, sübjektif kanaatlerle yön vermeye çalışmaktır. Kentlerin arazi üzerindeki gelişme yön ve büyüklüklerinin şehir planlaması biliminin kurallarınca oluşturulması gerekirken, siyaset kurumu aracılığı ile yerel yönetimleri etkileri altına alan bireysel talepler doğrultusunda gerçekleştirilmeye çalışılması, içinde bulunduğumuz çarpıklıklar ortamının temel gerekçesidir.

Gaziantep İmar Planı, öncelikli olarak Serince ve Kilis yolu yönünde mi geliştirilmelidir, yoksa İbrahimli bölgesine doğru var olan gelişimi mi sürdürülmelidir? Bu sorunun doğru yanıtı ancak Kent Planlaması biliminin kuralları çerçevesinde verilebilir ve de öyle olmalıdır.

Kent planlaması ilkeleri bağlamında söz konu bölge kentin gelişme yönlerinde birisi olarak değerlendirilebilir. Ancak böylesi bir kararın, Kent bütünü için verilecek diğer ana kararlarla birlikte oluşturulması gerekli ve zorunludur. Bu anlamda bir çalışma yapmadan, kent bütününün ana kararlarına uyum sağlamadan verilecek her hangi bir karar, Serince planı ne denli yanlışlıklar içeren biçimde ise, İbrahimli’2 yi de o denli önemli yanlışlıklara sürükleyecek nitelikte olacaktır.”

KÖKSÜZER: “İBRAHİMLİ 2 BİR AN ÖNCE İMARA AÇILMALI”

Gaziantep İnşaat Mutahitleri Derneği Başkanı M. Rıdvan Köksüzer; “Bugün İbrahimli'de daire fiyatları, konut fiyatları aşırı arttı. Bir yıl içerisinde İbrahimli 2'de yeni imar alanları açılmadığı için konut fiyatları yüzde 35-40 oranında artmıştır. Arsa fiyatları ise yüzde 60 – 70 oranında artış göstermiş durumda. Bu da bize, sektöre olumsuz yansımaya başladı. Çünkü halkın alım gücü bu yeni oluşan fiyatları kaldırabilecek düzeyde değil. Biz bu konuda da sektör olarak bir sıkıntı yaşanacağını görüyoruz. Şimdi burada ki artışın temel nedeni arsa fiyatlarının korkunç derecede artmasıdır. Geçen sene 750 milyon lira olan bir arsanın metrekaresi bugün 1.5 milyar oldu. Demek ki burada İbrahimli 2 nin bir an önce imara açılması lazım.

İmara açılan bölgeleri Kızılhisar ve Kilis yolu üzeri olarak gösteriliyor, oralar şu anda çok rağbet gören yerler değil ki haliyle o tarafa eğilim olmuyor. Kilis yolu üzerine “Ekokent Projesi” hazırlanıyor, düşük ve orta gelirli vatandaşların buradan ev alması bana mümkün gelmiyor. Şu anda imara açılan bölgelerde yüksek katlı binalara izin vermek lazım böylece hem arsa sayısı artar, hem yeşil alan. Arsa sayısı artarsa fiyatlar artmaz orta gelirli vatandaşta istediği bölgeden ev sahibi olabilir. Adana bizim şehrimize göre deprem riski açısından daha tehlikeli bölgede ama orada 25 katlı binalara izin veriliyor. İbrahimli 2 nin mutlaka gündeme getirilip planların hayata geçirilmesi lazım. Yoksa konut fiyatları artmaya devam eder. Fiyatlar daha da artarsa bu kimseye fayda getirmez. Piyasadaki durgunluğu artırır. Belediyelerin biran önce bu sorunu çözmesinde yarar var diye düşünüyorum.”

ASIM GÜZELBEY: “PLAN DEĞİŞİKLİĞİ YAPIYORUZ”

İbrahimli 2’nin imara açılıp açılmayacağı, bugüne kadar neden açılmadığını konuyla yakından ilgilenen isme ise Büyükşehir Belediye Başkanı Asım Güzelbey. Asım Güzelbey İbrahimli 2’nin imara açılmasının önündeki engelleri kaldırmak için plan değişiklikleri yaptıklarını kaydetti.

Başkan Güzelbey, İbrahimli 2 için önceki dönem Şehitkâmil Belediye Başkanı Metin Özkarslı döneminde planlama yapıldığını fakat mahkemece haklı olarak iptal edildiğini ifade etti. Yeni planlamanın önümüzdeki dönemlerde meclise sunulacağını anlatan Başkan Güzelbey şunları kaydetti:

“İbrahimli ikinci bölge bizden önceki dönemde planlanmış. Bizim şehir planı konusunda 3 vazgeçilmezimiz var. Eğer yeni bir yeri imara açtıysak mutlaka o alanda meydan istiyoruz. Yeni imara açılan alanda yolların birbirini karşılaması gerekiyor. Yani yol başlangıçta 40 metre ise bittiğinde de 40 metre olmalı. Şimdiki üniversitenin önünden gelip Rasaf yolundan dönüp köy Hizmetlerinin yanına kadar giden yolu örnek olarak ele alırsak 50 metre ile başlıyor Köy Hizmetlerinin orada 12 metreye iniyor. Bu böyle olmaz. Elimizdeki plan maalesef böyle. Bu bizim içimize sinmedi. Geçtiğimiz dönemde Metin Özkarslı belediye Başkanı iken yeni bir planlama yapıldı. Onu da mahkeme haklı gerekçelerle iptal etti Dedik ki o zaman yeni plan yapalım ama bu üç kriterden vazgeçmeyiz. Eğer 12 milyon metrekare alanı imara açıyorsak en azından 6 tane meydan isterim. Yolların birbirini karşılamasını isterim. Üçüncü olarak da bu yeni açılan yerin şehirle bağlantısı olmasını isterim. Şimdi ben şehir merkezinden İbrahimli’ye gideceğim. Nasıl Gideceğim? Buradan Kalyon’a gidiyorum. Emek kebapçısının yanından sağa dönüyorum. İbrahimli’ye giremiyorum çünkü bağlantısı yok. Demek ki daha iyi bir plan lazım. Daha iyi bir plan için de DOP’un daha fazla olması gerekiyor ki kurtarsın. Yoksa kurtarmaz. Kurtarması için ne yapacaksın Belediye olarak para verip istimlâk edeceksin. Bunu yapmamak için de oradaki yoğunluğu arttırdık. Yoğunluğu arttırdığımız zaman 1/25 binlik plana da işlenmesi icap etti. Eğer 1/25 binlik plana işlemezsek mahkeme haklı olarak yine iptal eder. Hukukçular, ‘1/25 binlik planda yoğunluk artışını koyduğunuz takdirde 1/5 binlik ve binlikte problem çıkmaz’ dediler. Problem bu. Önümüzdeki ay mecliste 1/25 binlik plan gündeme gelecek.Bu nedenle bekliyor. Meclisten geçtikten sonra herhangi bir engel yok. 2 ay daha gecikir belki ama ondan sonra mahkeme iptal etmez”.